Nên xây nhà trọn gói hay xây phần thô? So sánh chi tiết

Khi nhận báo giá xây nhà, câu hỏi gần như gia chủ nào cũng đặt ra là: nên giao toàn bộ cho nhà thầu theo hình thức trọn gói, hay chỉ thuê xây phần thô rồi tự lo phần hoàn thiện? Hai cách đều có chỗ đứng riêng và đều có thể cho ra một căn nhà tốt. Khác biệt nằm ở chỗ ai chịu trách nhiệm phần nào, gia chủ phải bỏ ra bao nhiêu thời gian, và rủi ro phát sinh rơi vào bên nào. Bài viết này so sánh hai hình thức một cách cụ thể, kèm ví dụ chi phí cho một căn nhà phố phổ biến 5 x 20 m, một trệt hai lầu, để anh chị có căn cứ chọn cách phù hợp với gia đình mình.

Xây nhà phần thô và trọn gói khác nhau ở đâu

Xây phần thô

Xây phần thô là hình thức nhà thầu cung cấp nhân công và vật tư thô để dựng nên "bộ khung" của ngôi nhà. Phạm vi thường gồm: đào đất, thi công móng (móng băng hoặc móng cọc kèm đài cọc, giằng móng), hệ cột – dầm – sàn bê tông cốt thép, xây tường bao và tường ngăn, cầu thang, mái, tô trát, đi ống điện nước âm tường và chống thấm các vị trí trọng yếu. Vật tư thô gồm thép, xi măng, cát, đá, gạch, bê tông, ống luồn dây điện, ống cấp thoát nước. Toàn bộ phần nhìn thấy khi ở như gạch lát, sơn nước, cửa, thiết bị vệ sinh, đèn, tủ bếp sẽ do gia chủ tự chọn mua và thuê thợ hoặc giao lại cho nhà thầu theo hạng mục.

Xây nhà trọn gói

Trọn gói, hay còn gọi là chìa khóa trao tay, nghĩa là nhà thầu nhận toàn bộ: từ phần thô tới phần hoàn thiện, bao gồm cả vật tư hoàn thiện theo một danh mục đã chốt trong hợp đồng. Gia chủ chỉ cần chọn gói vật tư (phổ thông, khá, cao cấp), duyệt mẫu gạch, màu sơn, mẫu cửa, rồi nhận nhà khi đã có thể dọn vào ở. Một số đơn vị còn gộp cả thiết kế, xin phép xây dựng và hoàn công vào cùng hợp đồng để gia chủ chỉ làm việc với một đầu mối duy nhất.

Bảng so sánh chi tiết hai hình thức

Ví dụ chi phí: nhà phố 5 x 20 m, một trệt hai lầu

Giả sử căn nhà xây kín diện tích đất, mỗi sàn 100 m², móng cọc bê tông cốt thép, mái bằng bê tông cốt thép có sân thượng. Diện tích xây dựng quy đổi được tính như sau:

• Móng cọc: 100 m² x 30% = 30 m².
• Tầng trệt, lầu 1, lầu 2: 3 x 100 m² = 300 m².
• Mái bằng BTCT: 100 m² x 50% = 50 m².
• Tổng diện tích quy đổi: 380 m².

Với đơn giá phần thô trung bình 3.650.000 đ/m², chi phí phần thô vào khoảng 1,39 tỷ đồng. Nếu chọn trọn gói ở mức vật tư khá, khoảng 6.200.000 đ/m², tổng chi phí vào khoảng 2,36 tỷ đồng. Lưu ý chi phí ép cọc (nhân công, máy ép và cọc) ở nhiều đơn vị được tính riêng theo số tim cọc và chiều sâu thực tế, có thể dao động từ vài chục tới hơn một trăm triệu tùy nền đất.

Chênh lệch giữa hai phương án khoảng 970 triệu đồng chính là phần hoàn thiện. Gia chủ chọn phần thô sẽ tự chi khoản này cho gạch ốp lát, sơn nước, cửa nhôm kính hoặc cửa gỗ, thiết bị vệ sinh, đèn, lan can, đá cầu thang, trần thạch cao. Nếu biết chọn nguồn hàng và có thời gian, anh chị có thể tiết kiệm được một phần; ngược lại, nếu thay đổi nhiều lần, mua lẻ tẻ và để thợ chờ vật tư, tổng chi rất dễ vượt mức trọn gói. Tất cả các con số trên chỉ để hình dung thứ bậc chi phí, báo giá chính xác chỉ có sau khảo sát thực tế.

Khi nào nên chọn xây phần thô

Hình thức phần thô hợp với những gia đình có người thân trực tiếp theo sát công trình, có kinh nghiệm mua vật tư hoặc đã có sẵn nguồn hàng hoàn thiện quen thuộc. Một số trường hợp điển hình:

• Gia chủ làm trong ngành xây dựng, nội thất, hoặc có người thân là thợ hoàn thiện đáng tin cậy.
• Ngân sách chia thành nhiều đợt, cần dựng khung trước rồi hoàn thiện dần khi có tiền.
• Muốn dùng vật liệu đặc thù, nhập khẩu hoặc tận dụng đồ cũ như gỗ, cửa từ căn nhà trước.
• Có thời gian đi chọn từng viên gạch, từng bộ thiết bị và chấp nhận điều phối nhiều đội thợ.

Điểm cần cẩn trọng là ranh giới trách nhiệm. Khi sàn vệ sinh bị thấm, đội phần thô có thể cho rằng lỗi do thợ ốp lát làm thủng lớp chống thấm, còn thợ ốp lát lại nói lớp chống thấm vốn đã kém. Vì vậy trong hợp đồng phần thô nên ghi rõ việc ngâm nước thử chống thấm và lập biên bản bàn giao mặt bằng trước khi đội hoàn thiện vào làm.

Khi nào nên chọn xây trọn gói

Trọn gói phù hợp với phần đông gia đình bận rộn, ở xa công trình hoặc lần đầu xây nhà và chưa có kinh nghiệm quản lý thợ. Lợi ích lớn nhất là tính đồng bộ: kiến trúc sư, kỹ sư kết cấu và đội hoàn thiện cùng làm việc trên một bộ hồ sơ, nên cao độ sàn, vị trí ổ cắm, độ dốc thoát nước đều được tính trước cho phù hợp với vật liệu hoàn thiện. Gia chủ biết trước gần như toàn bộ chi phí, tiến độ được cam kết bằng hợp đồng và chỉ có một đầu mối để liên hệ khi có vấn đề, kể cả trong thời gian bảo hành.

Để trọn gói thực sự an toàn, danh mục vật tư trong hợp đồng phải chi tiết tới từng hạng mục: thương hiệu thép (Pomina, Việt Nhật, Hòa Phát), xi măng (Hà Tiên, INSEE), loại gạch xây, kích thước và đơn giá gạch lát, hãng sơn, hãng thiết bị vệ sinh, loại cửa. Ghi chung chung kiểu "vật tư loại tốt" là nguồn gốc của hầu hết tranh chấp. Anh chị cũng nên hỏi rõ cách tính khi muốn nâng cấp một món, chẳng hạn đổi gạch 60 x 60 cm sang 80 x 80 cm, để phần chênh lệch được tính minh bạch.

Những câu hỏi nên đặt cho nhà thầu trước khi quyết định

1. Báo giá theo m² đã gồm móng, mái, sân, ép cọc, hố ga, bể nước chưa? Hệ số quy đổi từng phần là bao nhiêu?
2. Bê tông dùng mác bao nhiêu, đổ bê tông tươi hay trộn tại chỗ, có lấy mẫu thử không?
3. Lịch nghiệm thu từng giai đoạn ra sao, gia chủ có được kiểm tra thép trước khi đổ bê tông không?
4. Thời hạn bảo hành kết cấu, chống thấm, điện nước là bao lâu và quy trình xử lý khi có lỗi thế nào?
5. Phần phát sinh được báo giá và duyệt bằng văn bản trước khi làm hay tính gộp lúc quyết toán?

Không có hình thức nào đúng cho mọi gia đình. Nếu anh chị có thời gian, kinh nghiệm và muốn tự tay chọn từng món, phần thô là lựa chọn linh hoạt. Nếu ưu tiên sự yên tâm, tiến độ rõ ràng và chi phí biết trước, trọn gói thường đáng giá hơn khoản chênh lệch. Tại Nhà Phố AIVA, chúng tôi nhận cả hai hình thức, cùng một quy trình nghiệm thu và cùng chế độ bảo hành kết cấu 10 năm, chống thấm 5 năm. Anh chị có thể gọi hotline 0703 270 450 để được khảo sát và lập dự toán miễn phí cho cả hai phương án trước khi quyết định.